07/09/2005 08:47:25


BİZE GÖRE / Veysi SEVİĞ


Site yönetimlerinde ortak yerlerin kiraya verilmesi





Kooperatifler ve benzeri organizasyonlar aracılığı ile yapılan konutlar ile yine özel nitelikte inşa edilen bazı villa ve benzeri tiplerdeki binaların bulunduğu mahallerde site yönetimi oluşturulmaktadır. Bu durumda söz konusu yönetim özellikle ortak giderlerin karşılanabilmesi için gayrimenkul sahiplerinden belli bir bedel talep etmekte ve bu suretle ortaya çıkan ortak giderleri karşılamaktadırlar.


Bazı hallerde özellikle site yönetimleri ortak kullanım alanlarından bazılarını kiraya vererek sağladığı gelirle, ortak giderlerin bağımsız bölüm sahiplerine maliyetini azaltmayı tercih etmektedirler. Bu tip tasarruflar apartman yöneticileri tarafından da yapılabilmektedir. Örneğin apartman duvarına ilan alma, yani reklam karşılığı kira geliri elde etme gibi.


Site ve apartman yönetimleri tarafından alınan bu bedellerin vergi yasaları açısından nasıl bir işleme tabi tutulacağı konusu uygulamada devamlı duraksama yaratmış bulunmaktadır.


Bu konuda Maliye Bakanlığı İstanbul Defterdarlığı tarafından verilen bir özelge duruma açıklık getirmiş bulunmaktadır. Bu bağlamda söz konusu özelgenin ilgili bölümünü aynen aşağıya aktarmış bulunuyoruz.


" ...Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinde; kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, menkul kıymetler yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabına esasına göre tespit eden çiftçiler" aynı yasa maddesinde sayılarak belirtilen "ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmak" zorundadırlar.


"...aynı kanunun 70. maddesinde; gayrimenkul sermaye iradının tarafı yapılmıştır. Buna göre maddede yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu belirtilmiş ve gayrimenkul sermaye iratları maddeler halinde sıralanmıştır.


Diğer taraftan Gelir Vergisi Kanunu'nun -Toplama Yapılmayan Haller- başlıklı 86. maddesinde, aşağıda belirtilen gelirler için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu beyannamaye dahil edilmez.


1- Tam mükellefiyette;


a) Gerçek usulde vergilendirilmeyen zirai kazançlar, bu kanunun 75'inci maddesinin (15) numaralı bendinde yazılı menkul sermaye iratları, kazanç ve iratların istisna hadleri içinde kalan kısmı,


b) Tek işverenden alınmış ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücretler (birden fazla işverenden ücret almakla beraber, birden sonraki işverenden aldıkları ücretlerin toplamı 103'üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmayan mükelleflerin, tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücretler dahil),


c) Vergiye tabi gelir toplamının (a) ve (b) bentlerinde belirtilen hariç 103'üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmaması koşuluyla, Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları,


d) Bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplam (01/01/2005 tarihinden geçerli olmak üzere) 800 YTL'yi aşmayan, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları hükmü yer almaktadır.


Bu hükümlere göre; site yönetiminin ortak mülkiyetine ait ... bağımsız bölümü kiraya vermek suretiyle elde edilen kira geliri, niteliği bakımından maliklerin gayrimenkul sermaye iradıdır. Dolayısıyla ortak mülkiyet olan siteye ait yerlerin işyeri olarak kiraya verilmesi ile elde edilen kira geliri o yılda elde edilmiş gayrimenkul sermaye iradı olduğundan sözü edilen iratları sağlayanlarca (kiracıların) tevkifat yapma zorunluluğunun bulunması halinde Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinin 5/a bendi uyarınca tevkifat yapılması ve muhtasar beyanname ile beyan edilmesi gerekmektedir.


Diğer yandan tevkif suretiyle vergilendirilen işyeri kira gelirine ilişkin gayrimenkul sermaye iradının Gelir Vergisi Kanunu'nun gelirin toplanması ve beyanı ile ilgili 85 ve 86. maddeleri çerçevesinde (ilgili yıllar geçerli olan hüküm ve miktarlar dikkate alınarak; 2005 yılında elde edilen ve başkaca bir geliri de bulunmayan kat maliklerinin tutarı 15.000 YTL'yi aşmayan işyeri kira gelirleri için beyanname verilmeyecektir) değerlendirilerek maliklerce beyan edilmesi gerekmektedir.


Ayrıca, site ortak alanlarını kiralayan mükelleflerin Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinin ilk fıkrasında belirtilen stopaj yapma sorumluluğunda bulunan kişi ve kuruluşlardan olmaması durumunda kat maliklerince hisselerine düşen ve tevkif suretiyle vergilendirilmemiş gayrimenkul sermaye icatlarının 800 YTL'yi aşması durumunda yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmesi gerekmektedir." (Mali Mevzuat Platformu, Temmuz 2005, Sf: 44-45)


Söz konusu durumun uygulanabilirliği ise ayrı bir yazı konusudur.Edited by: Mustafa Gülşen