Dünya Gazetesi


Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın alınan gayrimenkullerde dört yıllık süre özelgesi


16/01/2006 09:37:33


HUKUKA GÖRE / Dr. A. Bumin Doğrusöz


abumin@e-kolay.net





Kişilerin devamlı suretle gayrimenkul alıp satmaları veya inşaat işi ile uğraşmaları, bir başka deyişle devamlı iştigal konusu haline getirmenin dışında bir gayrimenkulü alıp ve daha sonra satmaları halinde elde ettikleri kazanç, gelir vergisine tabidir. Bu kazanç, Gelir Vergisi Kanunu'nda değer artış kazancı olarak kavranmaktadır.


Ancak kanunun mükerrer 80. maddenin 1. fıkrasının 6 numaralı bendinde bu kazanç, bağış veya miras yolu gibi bedelsiz olarak elde edilen gayrimenkullerle, elde edilmesi ile elden çıkartılması tarihleri arasında dört yıldan fazla bir süre geçmiş gayrimenkullerin kazançları ile sınırlandırılmıştır.


Bir başka anlatımla bağış veya miras şeklinde bedelsiz olarak elde edilen gayrimenkullerle, elde edilmesi ile elden çıkartılması tarihleri arasında dört yıldan fazla bir süre geçmiş gayrimenkullerin elden çıkartma kazançları gelir vergisinin konusu dışında kabul edilmiştir.


Buradaki dört yıllık süre, kanununun spekülatif, kazanç elde etme maksadı ile tasarrufları değerlendirme maksadını ayırma amacı ile oluşturulmuş bir ölçütdür. Buradaki süre ölçütü çeşitli açılardan eleştirilebilir, yerine başka ölçütler veya farklı süreler önerilebilirse de, bir ölçütün ihdası kanunun amacı ile uyumlu ve gereklidir. Aksi halde kazanç vergilemesi, tasarruflara yönelmiş olur.


Kanunun anılan maddesinde kazancın elde edilme şekli olarak kabul edilen elden çıkartma, satış kavramından daha geniş anlamlıdır. Elden çıkartma kavramı, mülkiyetin satış dışında diğer el değiştirme şekillerini de kapsayıcı bir anlamı içermektedir. Bu nedenle bir gayrimenkulün iktisabından itibaren dört yıllık süre içerisinde kamulaştırılması veya bir sermaye şirketine ayni sermaye olarak konulması suretiyle elde edilen kazançlar da, maddenin kapsamı içerisinde yer almaktadır.


Ancak bu düzenlemeler, dört yıllık süre dolmadan gayrimenkullerini satmak, ancak satış kazançlarını vergi dışında tutmak isteyenleri, doğal olarak çeşitli arayışlar içerisine itmiştir. Uygulamada bulunan veya kullanılan yollardan birisi de, gayrimenkulü satış vaadi sözleşmesi ile devretmek şeklindedir. Bu sözleşme ile gayrimenkul sahibi, örneğin dairesini noterden satış vaadi sözleşmesi ile alıcıya devretmekte, bedelini peşin almakta ve dairenin kullanımını alıcıya bırakmaktadır. Nihayet dört yıl dolduktan sonra da satıcı, sözleşme ile doğan mülkiyeti nakil vaadini yerine getirmekte ve mülkiyeti nakletmektedir.


Ancak bu şekildeki bir davranışın, alıcı açısından çeşitli hukuki riskleri de bulunmakta, alıcı bu risklere katlanmaktadır. Örneğin, satıcının vefat etmesi halinde mirasçıların bu sözleşmeyi tanımaması, satıcının vaadinden cayması, satıcının bu arada gayrimenkulü bir başkasına satması bu risklerin en önemlileridir. Kaldı ki satış vaadi sözleşmesi satış vaat edilen alıcıya sadece, -satış akdinde olduğu gibi tapu sicilinde değil de noterde yapılması sebebiyle veya genellikle tapu kayıtlarına işlenmemiş olması sebebiyle- herkese karşı ileri sürülemeyen bir alacak hakkı bahşeder. Alacak hakları ise, bir kişisel hakdır ve bir ayni hak olan mülkiyet hakkı gibi herkese karşı ileri sürülemez.


Satış vaadi sözleşmesinin ileride satıcı tarafından ifa edilmemesi halinde, satıcının hala malik olması halinde mülkiyetin nakline karar verilmesi mahkemeden talep edilebilir. Eğer satıcı bu arada gayrimenkulü bir başkasına devretmişse, satış vaat edilen kişi vaat edene karşı ancak, bedelin iadesi ve tazminat davası açabilir.


Gayrimenkukün satış vaadi sözleşmesi ile bedel alınmak suretiyle de olsa alıcıya bırakılması ve satışın dört yıllık süre geçtikten sonra yapılması halinde, satıcının kazancı, verginin konusuna girmez. Zira elden çıkartma, bir başka deyişle mülkiyetin el değiştirmesi hukuken, dört yıllık süreden sonra gerçekleşmiştir.


Ancak burada karşımıza bir başka sorun daha çıkmaktadır. O da, alıcı için dört yıllık sürenin ne zaman başlayacağı sorunudur. Kanaatimizce buradaki süreninde, mülkiyetin alıcı tarafından kazanıldığı tarihte işlemeye başlaması gerekir. Bir başka anlatımla sürenin, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihin değilde, satışın tapu sicilinde yapıldığı ve bu suretle mülkiyetin el değiştirdiği tarihten itibaren işlemeye başlaması gerekir.


Sürenin, mülkiyetin tapu sicilinde resmi olarak naklinden önce başlayabileceği haller, Medeni Kanun'un 705. maddesinde sayılmıştır. Bu haller anılan maddeye göre, "miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda gösterilen diğer haller"dir. Gördüğü gibi bu haller, tahdididir.


Ancak Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı, satış vaadi sözleşmesi ile kendisine bırakılan ancak mülkiyetin kendisine daha sonra vaad eden tarafından devredilmemesi dolayısıyla mahkeme kararı ile mülkiyeti kazanan ve söze konu daireyi mahkeme kararı ile mülkiyetin kazanılmasından bu yana dört yıl geçmeden satan bir kişiye, bu konuda çok farklı bir özelge vermiştir. Vergi Sorunları Dergisi'nin 208. sayısında (Ocak 2006, sh:177 vd.) yayınlanan 14.10.2005 tarih ve 11995 sayılı özelgede, "Müvekkilinize taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile teslim edilerek dört yıldan uzun bir süredir kullanımında bulunduğu, ancak mahkeme kararı ile taşınmazın müvekkiliniz adına tesciline karar verildiği tarihten bu yana ise, dört yıldan daha az bir sürenin geçmiş olduğu anlaşıldığından, müvekkiliniz tarafından iktisap tarihi olarak taşınmazın tapuya tescil tarihinin değil, taşınmazın tasarruf hakkının tapuya tescil edilmeden önce müvekkilinize bırakıldığı tarihin dikkate alınması gerekmekte olup, bu durumda gayrimenkul iktisap tarihinden itibaren dört yıllık süre geçtikten sonra satılmış olacağından, bu satıştan elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir" denilmektedir.


Oysa burada, mahkeme kararı ile mülkiyetin kazanılmasından önce gayrimenkulün iktisap edilmiş olunmasından söz edilemez. Zira bu sürede tapuda, gayrimenkulün maliki farklı bir isimdir (satışı vaad edendir) ve tapuda gözüken malik bu gayrimenkulü bu arada başkasına satma hakkına dahi sahiptir. Bu nedenle, bu şekildeki bir görüş, hem Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesine, hem de Medeni Kanunu'nun 705. maddesine aykırıdır. Bu nedenle bu özelge, kanaatimizce yanlıştır.